#15 Immobilienmarkt 2026: Jetzt Haus kaufen oder warten?

00:00:00: Der Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren eine richtige Achterbahnfahrt hingelegt.

00:00:04: Corona, Preisentwicklung bis hin zu Zinswände.

00:00:07: Heute sprechen wir darüber, welche Ereignisse den Immobilienmarkt am meisten beeinflusst haben.

00:00:12: Heute sprechen wir mal darüber, wie sich der Immobilienmarkt verändert hat in den letzten Jahren.

00:00:17: Und bevor wir über die aktuelle Situation reden, springen wir mal zehn bis fünfzehn Jahre zurück.

00:00:21: Was war da so typisch für den Immobilienmarkt?

00:00:25: geprägt war das Ganze natürlich durch ein sehr, sehr niedriges Zinsniveau und dadurch war eine sehr, sehr starke Nachfrage auf dem Immobilienmarkt, weil einfach andere Anlageprodukte, also so klassische Produkte mit relativ geringen Risiko, Sparbuch etc.

00:00:44: haben einfach keine hohe Rendite gebracht und da sind natürlich Immobilien für einen insbesondere Risikoaversen Anleger immer noch eine sehr, sehr... gute Option gewesen, anders als jetzt bei hochspekulativen Aktien etc.

00:00:57: habe ich bei einer Immobilie immer noch eine sehr, sehr große Sicherheit, habe aber deutlich größere Dieten erzielen können und dementsprechend war natürlich auch die Nachfrage groß.

00:01:07: und ganz klar, ganz normaler Marktmechanismus durch Angebot und Nachfrage habe ich natürlich immer höhere Preise bekommen, weil einfach das... Angebot nicht mit der Nachfrage Schritt halten konnte.

00:01:23: Und so sind eigentlich die in diesem Zeitraum die mobilen Preise immer weiter gestiegen.

00:01:28: Und da in den letzten Jahren ist auch relativ viel passiert, was meinst du, was nur die größten Ereignisse waren, wo sich dann der Markt am meisten verändert hat?

00:01:37: Also wir haben ja ein paar relativ einschneidende Erlebnisse gehabt in den letzten Jahren.

00:01:43: Bist du?

00:01:45: Begonnen mit der Corona-Pandemie, die hat jetzt noch nicht so ... krass den Markt verändert, aber es war schon so ein leichter Einstieg, weil sich einfach die Wohn- und auch Arbeitsbedürfnisse verändert.

00:01:57: Durch zunehmendes Homeoffice habe ich mehr Platz haben wollen, bin vielleicht auch weiter außerhalb gezogen, weil ich ja sowieso nicht so oft mehr pendeln muss, will aber auch mehr Platz haben, will vielleicht auch ein bisschen im Grünen sein.

00:02:10: Die ganzen Büroimmobilien etc.

00:02:14: sind natürlich nicht mehr ganz so relevant, weil ich habe einfach weniger Büroflächen, die ich vorhalten muss für meine Mitarbeiter.

00:02:20: Und insbesondere im Einzelhandel geht das Ganze sowieso immer mehr zurück, weil ich natürlich viel, viel mehr Onlinehandel habe.

00:02:30: Viel ist in den Innenstädten auch einfach während Corona zugemacht worden.

00:02:36: Und wenn diese Flächen nicht wieder durch attraktive Mieter gefüllt sind, wird natürlich insgesamt die Innenstadt immer unattraktiver.

00:02:42: Und dann weich ich noch mehr auf online Shopping aus.

00:02:45: Und da verschiebt sich letztendlich so ein bisschen das Bedürfnis natürlich was immer größeren Platz bedarf, als sind dann natürlich Logistikmobilien.

00:02:55: Also von dem her hat sich einfach so ein bisschen der Flächenbedarf beziehungsweise auch die Regionen, wo ich bedarf habe, so ein bisschen verändert durch Corona.

00:03:04: Was aber natürlich ganz ganz entscheidend war, war unser Zinsanstieg.

00:03:08: Es ist einfach so, die Zinsen haben sich vervielfacht und dementsprechend können viel, viel weniger Leute immobilien kaufen bzw.

00:03:16: die, die noch kaufen können, können natürlich auch kleinere Flächen kaufen.

00:03:19: Und das hat man natürlich deutlich gesehen am Markt durch einen großen Überhang an Angeboten und eine deutlich reduzierte Nachfrage.

00:03:29: Weil natürlich auch die Leute verunsichert sind, wollten natürlich auch erst mal abwarten, wie lange geht das jetzt, wie schnell reduzieren sich die Zinsen wieder.

00:03:37: Und viele Objekte sind einfach auf dem Markt trotzdem gekommen mit einem viel zu hohen Preis-Niveau.

00:03:44: Weil die Leute immer diese hohen Preise von den Jahren davor, immer noch im Kopf haben und dieses Preis-Niveau irgendwie noch halten wollten und gedacht haben, jetzt verkaufe ich noch schnell.

00:03:52: Jetzt kriege ich den Preis vielleicht noch, wer weiß, wie es in einem halben Jahr bis Jahr ist.

00:03:57: Aber diese Immobilien sind dann ganz, ganz oft, ganz, ganz lange auf dem Markt geblieben.

00:04:00: Keiner wollte die kaufen, die muss man immer wieder reduzieren im Preis.

00:04:03: Dann denkt sich der Käufer, irgendwas wird mit dem Immobilien nicht stimmen.

00:04:07: Also diese Immobilien geistern dann ganz, ganz lange auf dem Markt herum und manche Banken haben wirklich ihr Kreditgeschäft drastisch reduziert, vergeben die Kredite auch gar nicht mehr so einfach.

00:04:23: Wir sehen das auch bei den, ja bei den Gutachtern, auch im besonderen Bankenbereich.

00:04:28: Die sind, die.

00:04:28: die Aufträge sind um siebzig bis neunzig Prozent teilweise zurückgegangen.

00:04:34: Und das hat natürlich einen sehr, sehr großen Effekt gemacht.

00:04:37: Und wenn ich natürlich eine reduzierte Nachfrage habe und ein großes Angebot, auch da sind wir wieder beim klassischen Marktmechanismus, müssen die Preise runter.

00:04:47: Und das ist das, was wir jetzt gesehen haben.

00:04:49: So langsam stabilisiert sich das Zinsniveau und auch die Preise wieder.

00:04:52: In den guten Regionen sind die jetzt schon wieder so zum Teil leicht am anziehen.

00:04:59: Hängt natürlich auch immer ein bisschen davon ab, wie viel Neubau.

00:05:03: Bestandsbau habe ich dort, was habe ich für Optionen.

00:05:06: Aber auch das hat natürlich mit zum Preisanstieg geführt.

00:05:10: Schon während Corona, aber dann auch danach sind einfach die Baukosten sehr stark gestiegen.

00:05:15: Das ist natürlich insbesondere im Neubausektor, die Preise nach oben treiben.

00:05:19: Und dann haben wir noch einen weiteren Faktor, der insbesondere bei den Käufern sehr viel Unsicherheit gesorgt hat.

00:05:27: Das ist unser Gebäudeenergiegesetz bzw.

00:05:30: sämtliche energetischen Maßnahmen.

00:05:32: die jetzt an Immobilien getätigt werden müssen.

00:05:36: Insbesondere als neuer Eigentümer muss eben gucken, was die Dämmung der obersten Geschossdeckern geht.

00:05:44: Wie alt ist meine Heizung?

00:05:45: Muss ich die tauschen?

00:05:46: Darf ich die noch weiter nutzen?

00:05:48: Und es ist ja in der Regel nicht nur mit diesem Austausch getan.

00:05:50: Ich kann nicht einfach nur eine Heizung tauschen, sondern ich muss dann beispielsweise noch meine Fenster tauschen.

00:05:56: Ich muss meine Heizkörper tauschen, weil eine luftwärme Pumpe gar nicht auf diese... diese kleinen Radiatoren angelegt ist, da brauche ich größere Flächen, weil wir eine niedrige Vorlauftemperatur haben.

00:06:07: Dann muss ich aber meine Fenster erneuern, weil ansonsten habe ich da zu schlechte energetische Werte.

00:06:14: Dann muss ich aber gucken, wenn ich neue Fenster habe, brauche ich vielleicht eine neue Außenwanddämmung, weil ansonsten habe ich ja Wärmebrücken und dann würde sich viel zu schnell Schimmelbild.

00:06:22: Also es sind alles so Sachen, die dann einen riesen Rattenschwanz hinterherziehen, die sich... In meinen Augen die Politik gar nicht so im Klaren ist, was sie da eigentlich den, meistens sind es ja wirklich die klassischen Sparer, die sich mal eine Immobilie kaufen, was sie denen dann alles aufbürden, weil als größere Investor kann ich das in der Regel auf meine Miete umlegen.

00:06:45: Und dann stört mich das auch nicht so.

00:06:47: Aber insbesondere in Regionen, wo die Mieten nicht so hoch sind, macht dieser energetische Sanierung extrem viel.

00:06:57: im Verhältnis aus und dann lohnt sich das Ganze immer nicht mehr.

00:07:01: Und dann lohnt sich sehr kauf dieser Immobilie überhaupt nicht mehr.

00:07:04: Und das natürlich wirkt sich dann auch wieder auf meine Preise aus.

00:07:08: Du hast es

00:07:08: gerade schon so ein bisschen angestitten, aber was meinst du, was damals so die wichtigsten Gründe waren, warum die der Immobilienwert dann so angestiegen ist?

00:07:16: Also das waren klar die Zinsen und dann eben quasi dieser... zusätzlichen Nebenbedingungen, aber der wichtigste Faktor ist ganz klar einfach die Zinsen.

00:07:25: Sie können sich einfach viele Leute kein Immobil mehr leisten.

00:07:27: Also du meinst so hoch sind?

00:07:29: Du meinst schon, dass du das auch damals schon sehr krass gesehen hast, als die zusammen so hochgegangen sind.

00:07:33: Das ist einfach viel weniger Leute, das sich dann... Das

00:07:35: war ganz klar zu erwartender Effekt.

00:07:38: Wenn die Zinsen hochgehen, müssen die Immobilien Preise sinken, weil es einfach vom volkswirtschaftlichen Sicht her gar nicht anders gehen kann.

00:07:49: Und gab es da so einen richtigen, also wann war das ungefähr, wo die so extrem angestiegen sind?

00:07:53: Gab es da irgendwie so ein Ereignis, dass es dann...

00:07:56: Ja, sie sind ja immer schrittweise noch weiter erhöht worden, bzw.

00:07:59: jetzt auch wieder ein bisschen reduziert worden.

00:08:01: So ab zweiundzwanzig kann man schon sagen, dass es wirklich einen großen Einschritt gegeben hat.

00:08:07: Und dann natürlich hatten wir auch durch den Ukraine-Krieg die... Ja, unklare Energieversorgung ist mal einfach eine Verunsicherung bei Anlegern.

00:08:18: Und wenn ich nicht weiß, was passiert jetzt, was schon Corona hat, ja viele Leute einfach sehr, sehr verunsichert.

00:08:26: Ich weiß nicht, kann ich meinen Job halten, bin ich in Kurzarbeit, etc.

00:08:29: Und da kommen auf einmal so viele Unsicherheiten.

00:08:33: Was ist jetzt?

00:08:35: Ja, ich habe Leute gehört, die auch gesagt haben, was ist denn, wenn jetzt Ich muss auch durch Polenmaschinen stehen, die irgendwann an der deutschen Grenze.

00:08:44: Ob das jetzt realistisch ist oder nicht, ist erst mal überhaupt nicht relevant, aber die Leute sind verunsichert.

00:08:50: Und wenn ich verunsichert bin, kaufe ich erst mal nicht und schon gar keine Hochpreisungen im Mobilien.

00:08:56: Dann bin ich einfach erst mal sehr zurückhaltend und warte erst mal ab und sage, okay, kann ich vielleicht von anders immer noch machen.

00:09:02: Und das ist einfach.

00:09:03: diese generelle Verunsichern auf verschiedensten Ebenen zeigt einfach... zeigt sich einfach im Immobilienmarkt dann auch wieder.

00:09:12: Und

00:09:13: gab es dann auch Momente, wo die Immobilienpreise dann gar nicht wirklich gestiegen sind, sondern eigentlich so stetig geblieben sind oder zum Teil auch gesunken sind?

00:09:22: Ja, also gesunken sind sie ja erst mal nach dem drastischen Zinsanstieg.

00:09:27: und jetzt haben wir eigentlich so einen Niveau erreicht, wo sie sich einigermaßen stabilisiert haben und wie seit.

00:09:33: es hängt so ein bisschen von den Märkten ab in Märkten, wo er einfach weiterhin eine hohe Nachfrage ist, weil ich habe Arbeitsplätze, ich habe eine Infrastruktur, da wird es immer Nachfrage geben und da fangen jetzt auch an, die Preise leicht wieder anzuziehen, aber ja.

00:09:50: Das letzte Jahr hat sich das einigermaßen stabilisiert.

00:09:53: Du hast ja jetzt auch schon ein paar Jahre, bist du jetzt schon in der Branche drin, was war so in den letzten Jahren?

00:09:59: so dein Highlight, wo du sagst, okay, auch positiv oder auch negativ?

00:10:03: So dein Highlight, wo du vielleicht mehr Personen besonders geholfen hast in der Immobilienbewertung?

00:10:07: Also Kunze, ich helfe mir immer unseren Kunden.

00:10:10: Es ist auf unterschiedlichste Weise, sei es jetzt... Wir bewahren sie von Erfehleninvestitionen.

00:10:18: Sie können nochmal den Preis nachverhandeln.

00:10:21: Sie sparen enorm Steuern ein bis hin so.

00:10:24: Ich habe gar keine Steuern deswegen zahlen müssen.

00:10:29: Ich habe meinen Gerichtsfall gewonnen.

00:10:31: Also da gibt es wirklich unterschiedlichste Fälle und ich würde das auch gar nicht unbedingt.

00:10:38: Wenn ich jetzt sagen würde, Highlight würde ich es wahrscheinlich gar nicht unbedingt am Wert fest machen, weil für jeden Einzelnen ist das halt ein enormer Wert.

00:10:49: und ob das jetzt fünfzigtausend Euro oder wir hatten auch schon fünf, sechs Millionen, die man einsparen konnte in einem Gerichtsfall.

00:11:00: Das hängt dann natürlich von der Immobilie ab.

00:11:03: Im gewerblichen Bereich ist man natürlich ganz, ganz schnell in anderen Summen vorbei.

00:11:07: ist dann natürlich was anderes ist, weil dann arbeitet man mit den Anwälten, mit den Steuerberatern und hat nicht ganz so diese Emotionen wie bei einem Endkunden, der dann wirklich weinen dasteht und einfach glücklich ist, dass man ihm geholfen hat.

00:11:23: Von dem her ist es, finde ich das wahnsinnig schwierig, aber ich hatte natürlich, ich könnte Bücher schreiben, über Besichtigungen, deine Waren auch sehr skurrile Sachen.

00:11:36: mit dabei und manche Sachen sicherlich auch und man sagt, ich weiß nicht auch gar nicht, welcher Seite ich jetzt glauben soll.

00:11:46: Man kriegt ja oft dann auch beide Seiten mit, aber insgesamt würde ich einfach sagen, für mich ist es immer eine Highlight, wenn ich zum Kunden gehe, weil es einfach wahnsinnig Spaß ist.

00:11:54: Ich lerne ja selber immer was dazu.

00:11:56: Das heißt jetzt im gewerblichen Bereich ist es super spannend, quasi eine private Werksführung zu bekommen.

00:12:02: und auch im privaten Bereich, man kommt ja, man ist ja... vor Ort eine ganze Weile und man kommt mit den Leuten einfach ins Gespräch und man hat die unterschiedlichsten Menschen, die man so vielleicht auch gar nicht unbedingt kennenlernen würde, so ins Gespräch kommen würde.

00:12:17: Aber ich kann mich daran erinnern, ich war mal in einem Objekt, der hat jahrzehntelang, ist ja beruflich immer wieder nach Afrika gereist, da waren überall solche afrikanischen Totenmasken im Haus.

00:12:31: oder

00:12:31: ein

00:12:31: Kunde, der hat ... Edelsteine gesammelt.

00:12:34: Die hat eine riesen, also wirklich passenierende Sammlung.

00:12:37: Ja und das ist natürlich auch, aber das ist manchmal erwartet man das natürlich auch gar nicht.

00:12:43: Und alles

00:12:45: auch sehr individuell.

00:12:45: Manchmal ist man sehr sehr positiv überrascht, aber es gibt dann natürlich auch so die Fälle, die dann eher traurig machen, wenn ein Haus kommt und das ist wirklich ein Messiehaus und man kann in kein einzigen Raum, weil der wirklich bis zur Decke voller Müll ist.

00:13:00: Und man weiß, aber bis vor wenigen Wochen hat dort noch jemand gelebt.

00:13:04: Also ich weiß nicht, teilweise ohne fließend Wasser.

00:13:07: Also das ist dann die andere Seite.

00:13:09: Aber diese Bandbreite macht es natürlich auch einfach so spannend, diesen Hof.

00:13:14: Ich glaube, das ist auch jedes Mal so eine sehr individuelle Fall, den man dann auch hat.

00:13:19: Deswegen kann man, glaube ich, ein bisschen schwerer oder nicht so leicht sagen.

00:13:23: Okay, das war mein Highlight.

00:13:25: Aber grundsätzlich, ich

00:13:27: mag

00:13:27: meine Arbeit.

00:13:28: Das ist doch die Hauptsache.

00:13:29: Ich

00:13:29: habe täglich eine Highlight zur Arbeit zu kommen.

00:13:32: Wenn wir jetzt mal die nächsten Jahre anschauen, was denkst du dann, wie sich die Modellmobilienmarkt dann entwickeln wird und welche Prognosen hast du in der viel Zukunft?

00:13:41: Wir starten jetzt auch ein neues Jahr.

00:13:44: Ja, es ist natürlich immer schwierig zu sagen, es wird sich so und so entwickeln, aber aktuell sieht die Tendenz schon danach aus, dass wir ... stabiles Zinsniveau haben, sicherlich nicht ganz so niedrig, wie wir es schon mal hatten, aber das ist vielleicht auch noch ein bisschen nach unten korrigiert werden kann.

00:14:03: Das werden wir sehen, aber erst mal, dass sich das Ganze so ein bisschen auch in einem realistischen Maße einigermaßen einpendelt.

00:14:13: Und es sind natürlich immer wieder auch so spannende Neuerungen, also wir warten gerade drauf morgen, wird es wieder neue Informationen geben, was passiert mit Restnutzungsdauer, Gutachten.

00:14:26: Also ich denke, ich stelle mich schon darauf ein, dass wir in der Hinsicht auch nochmal ein paar Neuerungen bekommen werden, insbesondere was so die steuerlichen Bewertungsthemen angeht.

00:14:40: Das war sehr unruhig die letzten Jahre und da gehe ich davon aus, dass es ähnlich weitergehen wird.

00:14:48: Was jetzt die Preise angeht, ich habe vorhin auch schon gesagt, es hängt sehr, sehr vom Objektyp ab und auch von der Lage.

00:14:56: Also, ich sage mal, der ländliche Raum in strukturschwachen Regionen, der wird sich auch nicht erholen.

00:15:02: Aber natürlich die Ballungszentren, da werden die Preise auch wieder weh ansteigen, das sieht man jetzt schon.

00:15:12: Und wir haben ja auch noch einen Bedarf an Wohnraum.

00:15:17: Wir kommen ja nur nicht aktuell hinterher und da wird sich natürlich auch zeigen, wie da vielleicht auch die Gemeinden mit den Baugenehmigungen, Ausnahme-Genehmigungen, man sieht das schon in manchen Regionen, sind die da etwas lockerer oder lassen mehr Nachverdichtung auch zu, weil sie einfach verstanden haben, wir brauchen das an gebissen Stellen.

00:15:38: Aber auf der anderen Seite, also man sieht natürlich schon auch im Baugewerbe, es gibt mehr Luft.

00:15:45: Also ich sehe das auch immer wieder, ich krieg auch immer wieder Anfragen.

00:15:49: Wir haben offene Kapazitäten, aber es sind natürlich zum Teil auch einzelne Gewerke da, die da stärker von betroffen sind, aber insgesamt, man hat schon gemerkt, dass die Auftragsbücher der Handwerker nicht mehr ganz so prall gefüllt sind und wir nicht mehr so einen wahnsinnig großen Vorlauf haben, sie sich auch wieder ein bisschen mehr bemühen, um ihre potenziellen Auftraggeber.

00:16:14: was sich natürlich auch in Preisen immer niederschlägt.

00:16:17: Also sprich, da sehe ich schon noch Potenzial, dass wir weiterhin die Baukosten auch zumindest mal stabil halten können und die nicht so exorbitant weitersteigen.

00:16:27: Was ist dein geheimen Tipp, was so Immobilien angeht?

00:16:31: Hast du da so einen?

00:16:32: Vielleicht auch für Leute, die jetzt anfangen wollen, in Immobilien zu investieren?

00:16:35: Ich würde mich gut vorbereiten.

00:16:37: Ich würde grundsätzlich nur in gute Lagen investieren.

00:16:41: Also dann lieber noch ein bisschen warten, wenn ich das Eigenkapital noch nicht habe, als dann eine Immobilie zu kaufen in einer schlechten Lage, weil sie billig ist.

00:16:50: Grundsätzlich als Einstiegsinvestment ist es immer gut, kleine Flächen zu kaufen.

00:16:56: Die sind erstmal auch nicht so teuer.

00:16:57: Aber ich habe eine sehr, sehr hohe, sehr, sehr hohe Mietpreis pro Quadratmeter.

00:17:02: Und das natürlich idealerweise sein wir in Städten, wo man auch wirklich langfristig davon ausgehen kann, dass sie... eine entsprechende Nachfrage haben, also sprich dort, wo ich viele große Arbeitgeber habe, nicht nur ein, weil was mache ich, wenn der dann weg ist, dann habe ich auf einmal ein riesengroßes Problem, weil dann vielleicht wirklich meine Immobilie drastisch an Wert verliert.

00:17:24: Typischerweise Studentenstädte beispielsweise, wo ich Universitätenfach hoch schon habe.

00:17:28: Da ist immer ein relativ hoher Bedarf, insbesondere an eben solchen kleineren Wohneinheiten, die kriegt man in der Regel relativ leicht und auch hochpreisig.

00:17:49: Vermietet.